連云港市物業管理項目經理管理辦法

 連住房規發〔2014〕4號

市住房局關于印發連云港市物業管理

項目經理管理辦法的通知

各縣區房產（住建）局，市開發區建設局，徐圩新區規建局：

現將《連云港市物業管理項目經理管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

附件：

1.連云港市物業管理項目經理考核扣分標準；

2.連云港市物業管理項目經理初始注冊登記表；

3.連云港市物業管理項目經理執業信息變更登記表；

4.連云港市物業管理項目經理資格證書補辦申請表；

5.連云港市物業管理項目經理管理體系檔案。                

連云港市住房保障和房產管理局

                      

2014年1月13日

 

 

 

抄送：各物業服務企業                                   

連云港市物業管理項目經理管理辦法

第一章 總 則

第一條 為進一步加強物業管理行業隊伍建設，培養、提高物業管理項目經理業務素質和管理能力，提升物業管理水平，根據《江蘇省物業管理條例》等相關法律、法規規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理項目經理（以下簡稱項目經理）是指物業服務企業派駐物業管理項目負責經營管理的人員。

第三條 本辦法適用于本市行政區域內所有項目經理的培訓、執業注冊、日常管理和監督考核。

第四條 市物業管理行政主管部門負責全市項目經理培訓、執業注冊和考核工作的監督管理，負責建立全市項目經理管理體系檔案。

縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責本轄區內注冊或非本轄區內注冊但在本轄區物業管理項目中從事經營管理活動項目經理的日常監管和考核，并建立檔案資料庫。

市物業管理協會負責全市項目經理的資格認證培訓、發證和繼續教育信息登記，并建立檔案資料庫。

第五條 項目經理持我市頒發的資格證書上崗，并實行責任制。

項目經理對所任職的物業管理區域負有依照物業管理相關法律、法規、物業服務合同約定，以及所屬物業服務企業的授權實施管理和服務的責任。

第六條 項目經理應履行下列主要職責：

（一）根據物業管理法規、規章、政策規定以及物業服務合同約定，制定物業管理的詳細計劃和方案并組織實施，保障物業使用的安全方便，保持物業及其設施設備狀態完好、運行正常、環境優美、公共秩序良好。

（二）依照物業服務合同的約定，負責房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理；負責物業管理區域內環境衛生和日常公共秩序的維護；負責物業共用設施設備和有關資料的查驗。

（三）執行周一至周日物業服務業務接待制度，持證掛牌上崗；負責填寫物業管理日志，負責將本人姓名、照片、服務承諾及24小時服務電話在物業管理區域內顯著位置公示；建立健全各項管理制度和崗位工作標準，規范項目管理服務人員的行為，及時發現并處理管理服務人員的違規行為。

（四）公開任職項目的業務辦理程序及時限，公開收費事項和標準，公開物業服務內容和標準，并接受業主監督；規范受理業主（使用人）投訴、報修及回訪的工作流程，并及時予以處理。

（五）主動履行工作職責，及時處理好工作范圍內的事務，不推脫敷衍，積極帶領項目內工作人員為業主（使用人）做好服務。

（六）加強與業主（使用人）、業主委員會、建設單位，屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、房產、城管、治安、消防、環保等政府相關部門，以及供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位的溝通與交流，認真聽取其意見和建議，不斷提高和完善管理服務水平。

（七）負責協調處理物業管理區域內的緊急情況和突發事件，及時勸阻制止業主（使用人）在物業使用過程中的違法違約行為，并向業主委員會、屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和有關行政管理部門報告。

（八）接受項目屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）及縣區物業管理行政主管部門的指導和監督，配合相關部門做好社區管理工作。

（九）法律法規及物業服務合同約定的其他事項。

第七條 物業服務企業應向所管項目至少派駐一名項目經理；更換項目經理的，物業服務企業應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置公示；業主委員會經征求業主意見，要求更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內顯著位置公示；物業服務企業選派的項目經理作為答辯人參與物業管理項目招投標活動并中標的，該投標答辯人應為中標項目的項目經理。

第八條 一名項目經理同時管理兩個項目的，應當征得兩個項目合同甲方的同意，其管理物業建筑面積總和應在30萬平方米以內；不得同時管理三個及以上項目。

第九條 在職項目經理因自身原因需要離職的，應提前一個月向所在企業書面報告，并做好所管項目財務和日常管理事務的交接工作。

第二章 資格認證

第十條 市物業管理協會應定期組織項目經理資格認證培訓、考試，對考試合格的人員頒發資格證書。參加項目經理資格認證考試的人員，除應遵守國家法律、法規，恪守職業道德外，還需具備下列條件之一：

（一）具備物業管理師職稱的，從事物業管理工作滿1年；

（二）取得本科學歷的，從事物業管理工作滿2年；

（三）取得大專學歷的，從事物業管理工作滿3年；

（四）大專以下學歷的，從事物業管理工作滿4年。

從事物業管理工作的年限以畢業證書和勞動合同（合同甲方須為依法注冊并取得有效資質等級的物業服務企業）為準界定。

第十一條 資格證書由項目經理本人使用、自行保管，不得涂改、借用。

第十二條 資格證書應設定有效期，有效期滿前一個月，持證人員應及時到發證單位辦理延期或換證手續。

第十三條 資格證書遺失的，應在我市市級報刊上刊登遺失聲明，并持本人身份證（委托他人辦理的還需提供被委托人身份證原件和復印件）到初始注冊地縣區物業管理行政主管部門提出補證申請，經主管部門審核同意后，報發證單位辦理補證手續。

第三章 注冊管理

第十四條 發生下列情況之一的，項目經理應在情況發生之日起15日內，持《連云港市物業管理項目經理初始注冊（或信息變更）登記表》、本人身份證、項目經理資格證書原件和復印件、任職證明（或解聘證明）、勞動合同等有關資料，到本人身份證載明的住址所在地（非本市住址的到任職企業注冊地）縣區物業管理行政主管部門申請執業注冊登記或變更執業信息。

（一）新領取資格證書的；

（二）新接管或變更物業管理項目的；

（三）離職或變更任職企業的；

（四）取得補辦資格證書的（補登的執業注冊信息以項目經理檔案記錄為準）。

縣區物業管理行政主管部門在接到申請后，應及時予以審核辦理，并將相關登記、變更信息于每月底匯總報至市物業管理行政主管部門記入項目經理檔案。

第十五條 外埠來連物業服務企業的項目經理，在未取得我市頒發的物業管理項目經理資格證前，應持本人身份證、物業管理相關從業資格證、勞動合同、企業總部注冊地物業管理行政主管部門或行業協會出具的項目經理無違規證明等材料到市物業管理協會登記備案，并根據相關要求按時參加連云港市項目經理資格考試，合格后換發資格證書。

第十六條 項目經理申請登記、變更的執業信息必須與實際相符。經查實發現不相符的，縣區物業管理行政主管部門應予以通報批評，并視情節輕重可提請市物業管理行政主管部門審核撤銷其資格證書。

第四章 繼續教育管理

第十七條 項目經理取得資格證書后，應按行業主管部門或市物業管理協會要求按時參加繼續教育和相關考試。

第十八條 繼續教育的方式和內容由市物業管理行政主管部門確定，并委托市物業管理協會具體落實。

第十九條 項目經理接受繼續教育情況登記在項目經理資格證書附頁備查。

第五章 檔案管理

第二十條 建立項目經理管理體系檔案。檔案由市物業管理行政主管部門實行動態管理，內容包括項目經理基本資料和長效考核情況。

第二十一條 檔案信息的征集采取項目經理自行申報的方式，市、縣區物業管理行政主管部門也可根據實際情況直接錄入相關信息。

項目經理應按要求及時填報檔案信息（獎懲信息應提供相關依據），并經縣區物業管理行政主管部門審核登記后，報市物業管理行政主管部門錄入。

第二十二條 全市項目經理管理體系檔案記錄的內容作為項目經理執業注冊、日?？己?、評先評優和出具相關證明的主要依據。

第六章 考核管理

第二十三條 項目經理的考核管理采取累計扣分制。每年的1月1日至12月31日為一個扣分周期，初始分為18分，扣分周期期滿，重新記分。新取得資格證的項目經理其扣分周期自核發證書之日起至當年12月31日，不足3個月的，其當年扣分信息滾入下一個周期。

第二十四條 縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應按照《連云港市物業管理項目經理考核扣分標準》規定，對轄區內項目經理的違法違規行為視情節予以扣分處理，并將相關信息及扣分依據報市物業管理行政主管部門備案。

第二十五條 項目經理按照市、縣區物業管理行政主管部門或街道辦事處（鄉鎮人民政府）整改要求，在限期內完成整改工作，且未造成社會負面影響的，可考慮不予扣分。同一情形受處罰的，不累計扣分，以最高分計算。

第二十六條 縣區物業管理行政主管部門應在每年1月份將轄區內項目經理上一年度的考核扣分情況形成匯總報表，報至市物業管理行政主管部門，錄入項目經理檔案，并依據扣分結果對項目經理進行如下處理，予以公示。

（一）項目經理扣分滿3分的，不得參加當年的各類個人獎項評比，不予出具項目經理良好信用證明，所管項目一年內不得申報優秀物業管理項目。

（二）項目經理扣分滿5分、未達10分的，除上述第（一）款處理外，一年內不得參加本市物業管理項目招投標活動，且物業服務企業不得將其調任至其他物業管理項目任職項目負責人。

（三）項目經理扣分滿10分、未達18分的，除上述第（二）款處理外，由縣區物業管理行政主管部門或所管項目屬地街道辦事處（鄉鎮人民政府）給予書面警告，責令其限期整改。

（四）項目經理扣分滿18分的，除上述第（三）款處理外，撤銷其資格證，所屬物業服務企業應及時撤換項目負責人。

第二十七條 項目經理被撤銷資格證的，自證書撤銷之日起兩年內不得參加項目經理資格考試，不得作為項目負責人參與本市物業管理項目管理。

第七章 附 則

第二十八條   扣分的實施由市、縣（區）物業管理行政主管部門、項目經理注冊地或其所管項目所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）相關人員以會議形式研究決定。會議可視情邀請其他相關人員參加，市物業管理行政主管部門可根據實際情況對本辦法及《連云港市物業管理項目經理考核扣分標準》適時進行調整。

第二十九條 項目經理執業信息提供單位或個人因提供不真實信息侵害他人合法權益造成損失的，信息提供單位或個人依法承擔相應責任。

第三十條 本辦法由市物業管理行政主管部門負責解釋。

第三十一條 本辦法自2014年3月1日起施行，《連云港市物業管理項目經理工作考核管理辦法》（連房[2008]59號）同時廢止。

 

 

附件1：

連云港市物業管理項目經理考核扣分標準
序號	考核事項	扣分標準
1	被物價部門認定亂收費的；	8-18
2	對業主、使用人的投訴置之不理，經查證屬實的；	8-18
3	因管理失職造成嚴重事故的；	8-18
4	利用管理職權擅自改變物業共用部位、共用設施設備用途的；	8-18
5	在物業服務合同范圍內，被新聞媒體負面報道，經查證屬實影響較大的；	8-18
6	不服從政府管理部門對重大及突發事件應急處置工作統一領導、指揮和協調，未及時組織開展應急處置和善后工作的；	8-18
7	參加物業管理招投標活動時有違法違規行為的；	8-18
8	阻礙業主大會、業主委員會正常開展工作的；	8-18
9	不依法向新聘物業企業、業主委員會或街道辦事處（鄉鎮人民政府）移交有關資料，經物業主管部門督促后，拒不整改的；	8-18
10	未按約定發放裝修須知或將裝修禁止行為和注意事項告知業主或使用人；發現業主或使用人有法律、法規明文禁止的行為，未予勸阻制止，并督促改正；業主或使用人違規拒不改正，未及時告知業主委員會并報所在地相關行政主管部門的。	8-18
11	收取物業服務費、特約服務費、汽車停放費等不出具有效收費憑證的；	5-8
12	未在顯著位置公示項目經理姓名、照片、聯系電話，以及報修電話、企業監督電話、監管部門投訴電話和物業服務承諾的；	5-8
13	未按規定或約定定期如實公示物業服務費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況的；	5-8
14	消防、電梯、壓力容器等未按規定實施專業化維保，造成相關系統不能正常運行使用的；	5-8
15	對在管項目范圍內違章搭建（含本人接管前原有違建）未書面勸告違建業主拆除并向屬地街道/鄉鎮及城管部門書面報告的；接管項目后新違建行為因勸阻、制止不力，且不積極向屬地街道/鄉鎮、相關部門報告而造成違建建成的加重扣分；	5-8
16	電梯未按規定通過年檢，電梯呼叫報警裝置失效或電梯無法正常運行的；	5-8
17	物業環境臟、亂、差，業主日常生活受到較大影響的；	5-8
18	經查實，業主或使用人對同一事項2次以上有效投訴得不到解決的；	5-8
19	未經有關部門委托或非有關部門原因，擅自停水停電，影響業主生活的；	5-8
20	未按約定提供值班、巡邏服務或值班巡邏記錄不實的；	5-8
21	對可能發生的治安、消防等突發事件沒有應急方案，沒有設置容易危及人身安全的警示標志和采取相應防范措施的；	5-8
22	不按時參加繼續教育的。	5-8
23	接待人員態度生硬，受理不登記、處置不及時的；	3-5
24	未按規定在服務窗口醒目位置公布辦事制度、服務項目及收費標準的；	3-5
25	電梯運行中因故障引起人員被困時，物業公司電梯維修人員或委托的電梯維修專業單位未能在半小時內趕到現場進行處理的；	3-5
26	未按規定對二次供水水箱進行清潔，水質不符合衛生要求的；	3-5
27	公共區域內污水或者糞便滿溢，未及時處理的；	3-5
28	未做到每年至少一次的業主征詢意見或業主滿意率不到80%的。	3-5
29	個人原因離職未提前一個月書面告知物業企業的；	1-3
30	未按規定及時辦理執業信息登記（變更）或證書延期（換證）手續的；	1-3
31	未按消防部門的規定管理消防設施、器材的；	1-3
32	作為答辯人參與物業項目招投標活動并中標的項目經理在中標項目任職時間低于1年的（經項目業主委員會征求業主意見決定不予任職的除外）；	1-3
33	房屋漏水等急修項目1小時內未能趕到現場，有修理條件但24小時內未能修理的；	1-3
34	未建立設施設備標志檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄、業主報修記錄不全的。	1-3
35	工作人員衣冠不整、服裝不統一、未掛牌上崗的；	1
36	維修不能做到約時不誤、工完料清、住戶簽收、事后回訪的；	1
37	物業管理項目綠化未按規定或者約定進行修剪、養護的；	1
38	未按約定對小區內的共用部位、共用設備設施提供保潔消毒服務的；	1
39	在簽訂的物業服務合同范圍內，一般報修項目72小時內未修理的；	1
40	物業管理項目公共照明設備損壞后不及時修復，影響物業正常使用的；	1
41	在簽訂的物業服務合同范圍內，無車輛管理人員維護停車秩序，車輛亂停亂放現象嚴重的；	1
42	其它應當給予扣分的情形。

 

 附件2：

連云港市物業管理項目經理初始注冊登記表

姓   名

性別

民 族

照片 （1寸免冠）

身份證號

出生日期

畢業學校

專   業

學歷

在受聘企業中的任職部門

職   務

政治 面貌

從事本行業工作累計年限

專業技 術職稱

取得 時間

聯系方式

移動電話：              住宅電話：           傳真： 辦公電話：              E-mail：              QQ：

取得執業資格 證書時間

資格證書    編號

初始注冊所在企業及其項目管理情況

企 業 名 稱

企業注冊所在   縣、區

企業資質

企業通訊地址

郵 編

公司負責人

公司電話

現管理項目名稱

項目所在縣（區)、街（鎮）、社區（村）

項 目 地 址

物業服務合同委托方

聯系電話

管理物業類型

管理面積

萬㎡

 

工 作 經 歷
所 管 項 目 業 績 情 況	時間	管理項目名稱	管理面積（萬㎡）		項目所獲獎項
物業企業 意見	上述資料情況屬實。          （蓋 章）       年    月    日		初始注冊地縣區物業管理主管部門意見	同意          執業注冊登記。      （蓋 章）        年    月    日

注：1.由項目經理本人填寫，所在企業審核，縣區主管部門批準，作為項目經理管理原始資料長期保存。

2.本表一式四份，縣區主管部門、在管項目屬地街道（鄉鎮）、物業服務企業、本人各一份。

3.本表應附本人身份證、資格證書復印件，以及任職證明、解約證明和勞動合同，供縣區主管部門核查及保存備案。

附件3：

連云港市物業管理項目經理執業信息變更登記表

注：本表由變更申請人填報，一式四份，縣區主管部門、現管項目屬地街道（鄉鎮）、現任職物業服務企業、申請人各執一份。

附件4：

連云港市物業管理項目經理資格證書補辦申請表（存根）

姓名		性別		身份證號		資格證書編號
申 請 事 由	申請人（簽字）： 年     月     日
所提供 材料目錄	1.身 份 證 □；    2.遺失聲明 □。
縣（區)主管部門意   見	建議給予          補辦連云港市物業管理項目經理資格證書。 （蓋 章） 年    月    日

……………連云港市物業管理項目經理資格證書補辦申請表（交發證單位）

姓名		性別		身份證號		資格證書編號
申 請 事 由	申請人（簽字）： 年     月     日
所提供材料目錄	1.身 份 證 □；  2.遺失聲明 □。
縣（區)主管部門意見	建議給予         補辦連云港市物業管理項目經理資格證書。                     （蓋 章）                                     年    月    日

 

 

 

 

 

 

 

 

注：此表經縣區主管部門同意后報市物業主管部門辦理補證手續。

附件5：

連云港市物業管理項目經理管理體系檔案

姓名

性別

年齡

籍貫

民族

出生年月

政治面貌

畢業院校

專業

學歷

學歷 性質

證書資格獲取年月

發證機關

證書編號

其他證書

證書 名稱

發證機關

證書編號

主要工作簡歷

聯系方式

移動電話：                        固定電話：

E-mail:                              QQ：

長 效 考 核 情 況

時間

所在企業、在管項目名稱單位及職務變更情況

個人及所管項目獎懲情況

培訓考核情況

證書管理情況

備注

注：此表作為市、縣區物業主管部門，以及街道（鄉鎮）對項目經理長效考核管理的基本資料，長期保存。